8月，受传统淡季叠加炎热多雨等天气因素影响，广州楼市维持平稳运行，开发商推货节奏有所放缓，在售项目以自然销售为主，新开盘及集中加推项目减少。传统淡季中，广州楼市的新盘谁稳住了？
9月5日，南方产业智库在南方+房向标以及房产频道更新2025年8月广州好房子畅销指数。项目课题组抽样监测了全广州近年建设的50个知名楼盘截至2025年8月31日的网签数据。结果显示：50个抽样楼盘已售28192套，未售13778套，平均去化率约67.17%，和上月基本持平。
具体来看，畅销指数（去化率）达到50%以上的项目有37个，占抽样总数的74%。其中，畅销指数达80%以上的15个，较上月增加4个，占总抽样项目的30%，涉及已售房源10044套、未售房源1432套；畅销指数在60%—80%区间的14个，占总抽样项目的28%，涉及已售房源11845套、未售房源4844套；畅销指数在30%—60%区间的13个，占总抽样项目的26%，涉及已售房源5960套、未售房源5877套；畅销指数在10%-30%之间的7个，占总抽样项目的14%，涉及已售房源346套、未售房源1536套；畅销指数低于10%的有1个，占总抽样项目的2%，涉及已售房源7套、未售房源89套。
冷热不均，越秀、保利、龙湖等占据前十
本次抽样样本仍为50个广州代表性新盘，较上个月变化不大。考虑到白鹅潭悦府几乎售罄，所以剔除名单，新增6月首开的越秀云萃。本期抽样的样本位于海珠区、天河区、番禺区、黄埔区、荔湾区、白云区、越秀区、南沙区这8大片区，增城、从化和花都暂未有抽样。本次抽样涉及的已售货源28192套，未售货源13778套，平均去化率67.17%，基本和上月数值持平。
这背后是8月受多雨和炎热天气以及暑期游影响，开发商也调整节奏，整体推货和促销力度都放缓，项目主要以暖场和蓄客为主。根据广州阳光家缘公布的数据统计显示，2025年8月（8月1日-8月31日）广州一手住宅网签录得4405套，519230平方米。
尽管淡季，也有不少项目走出亮眼行情。对比上月畅销指数，畅销指数>80%的项目增加了4个，达15个，新增的项目分别为万科理想花地傲璟、中旅天宸府、珠江·天河都荟和保利天奕。畅销指数在60%-80%的项目有14个，30%-60%区间的有13个项目，10%-30%有7个项目，还有一个项目畅销指数<10%。
不过需要注意的是，本期抽样项目数量以及涉及房源集中分布在海珠、天河、番禺、荔湾和黄埔五个区域。值得提醒的是，由于不同项目开发周期、取得预售证的时间以及销售节点分布存在明显差异，导致去化情况有所不同，因而本期抽样的项目畅销指数不能直接代表该项目的实际操盘能力，仅作为2025年8月31日前的去化状况参考。
根据2025年8月广州好房子畅销指数监测，国贸云上（95.93%）、龙湖御湖境（95.67%）、城投珠江天河壹品（93.81%）、越秀珠实皓悦滨江（93.01%）、越秀珠实城发江湾和樾（90.46%）、越秀琶洲南TOD（88.71%）、保利天瑞（87.19%）、保利臻誉（86.80%）、越秀云萃（86.67%）、招商林屿境（82.95%），位居本期“十大畅销楼盘”。
分析发现，“十大畅销楼盘”中保利、越秀地产和龙湖旗下项目就占了七成。前十席位对比上个月也发生了一些变化，越秀云萃虽然才开盘不久，但去化迅速，位居第九。同样是越秀地产旗下的越秀珠实皓悦滨江，持续热销，排名上升至第四。
分区域来看，抽样楼盘中，作为一直以来的供应大户黄埔区拥有最多房源，共8365套，已售5433套，未售2932套，平均畅销指数64.95%；天河依旧是新盘必争之地，总货值达8076套，其中已售5758套，未售2318套，畅销指数71.3%；最近两年成为置业热门区域的海珠区也拥有充足房源，共7811套，已售5254套，未售2557套，畅销指数为67.26%。此外，还有番禺区拥有房源7112套，畅销指数65.14%；荔湾区有房源7822套，畅销指数64.78%；白云区房源1931套，畅销指数77.94%；越秀区房源249套，畅销指数16.47%；南沙区共604套房源，畅销指数82.95%。
网红全新盘撑起人气，好房子号召力明显
值得一提的是，考虑到各新盘入市时间不同，整体去化情况较难反应项目的受欢迎程度，所以此次调研中，项目团队将样本楼盘中2025年以来获得预售证的房源抽出来单独分析2025年新推产品的畅销指数。
统计发现，样本楼盘截至8月31日，有33个盘在2025年有动作，许多是全新上市，比如越秀珠实皓悦滨江、龙湖亚伦央璟颂、珠江·天河都荟等，也有在2025年推新的“老盘”，比如国贸云上、中海大境、中旅天宸府等。总共新推房源有10922套，已售5140套，未售5782套，平均去化率43.29%。
分析发现，海珠区是推新大户，抽样新盘中2025年新增2816套房源，其次是黄埔区，新增2227套，排名第三的是荔湾区，新增1634套新房。番禺区紧随其后有1610套，天河区有1513套，白云和南沙区相对少一些，仅几百套。
这也是这两年广州房地产市场一个重要趋势，核心区靓地供应增加，让置业者也有更多机会在核心区置业买房。这个趋势还在持续，据统计，2025年广州市拟出让131宗住宅用地，其中中心城区占76块，占比高达58%，比以往都高。
核心区靓地不断出让，这也让2025年新推的项目，特别是全新盘素质更高，更受欢迎。特别地，在新规甚至超新规的加持下，市场出现不少网红盘。统计发现，2025年新推产品畅销指数TOP10项目中，除了国贸云上，都是全新盘。
这些项目热销，去化还很快，比如2025新产品畅销指数排名第一的越秀珠实皓悦滨江，占据滨江东的稀缺位置，又是新规户型，首开就卖了120套，1栋产品近期基本已经售罄。排名第七的招商林屿境，虽然位于非核心区的南沙，但是凭借“四代宅”的概念席卷广州楼市，三度加推，如今也进入销售后期；还有排名第八的的中交黄埔未来城，尽管位于非核心区且房源很充足的黄埔，但在过去的8月，受收紧超新规审查消息刺激，部分置业者担心后期高使用率产品稀缺，也带动项目成交去化提升。
可以发现，这些网红项目背后有个共同的特点——满足对“好房子”的期待，不一定地段优，但产品一定得好，可见“好房子”的号召力。有业内人士指出2025年至今，重点城市密集出台“好房子”新规，在这背景下，各地含四代宅在内的新规项目对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用。
值得一提的是，目前，随着多个新盘入市，广州楼市逐渐迎来了“金九”的氛围。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，进入9月份，房地产各领域都在积极做好系列工作，牢牢把握传统“金九银十”的利好销售时机。这充分体现各地正采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。从各地的政策支持、新盘推送、营销活动、产品特点等角度出发，都将促进“金九银十”行情的向好。
南方+记者 周中雨 柴亚娟 冯善书 见习记者 景子妍
设计：吴颖岚
策划：冯善书
统筹：周中雨
出品：南方产业智库
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