炒股如何加杠杆非受限现金295.3亿元

销售额逆势增长，三大一线城市占比达80.5%；融资渠道相对畅通，财务结构保持稳健。

◎ 作者 / 房玲、洪宇桁

核

心

观

点

【销售额逆势增长，三大一线城市占比达80.5%】2025上半年越秀地产实现合同销售额615亿元，同比增长11%，在行业下行的背景下实现了逆势增长，完成全年1205亿元销售目标的51%，位列克而瑞《2025上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》全口径金额榜第八名。销售均价同比提升了42.8%至42123元/平米，大幅提升的主要原因是企业的销售额有80.5%位于一线城市，北京、广州、上海作为企业销售额的TOP3城市，单城的销售额都突破了100亿元，其中北京将近200亿元。

【聚焦一二线核心城市，大量进行合作拿地】2025上半年越秀地产新增13宗地块，总建面约148.4万平，同比减少13.8%。新增土储权益面积比例为35.6%，相较于2024年降低了16.6个百分点，创下了近年来的最低值，权益比例的降低主要是因为企业大量进行了合作。一线城市拿地建面占比67.9%，其中北京单城新增64.68万平米，占比达到了43.6%；二线则集中于西安和杭州。截至2025年中期，越秀地产总土储建面2043.1万平，以建面计，94%分布在一线城市和重点二线城市，足以支撑企业未来两三年的发展。

【已售未结资源持续减少，核心盈利能力待改善】2025上半年越秀地产物业销售结转收入440.3亿元，同比增长34.2%。期末包含合营及联营公司项目的已售未入账销售额1490亿元，相较于期初继续减少12.4%；合同负债相较于期初减少16.7%至698亿元。毛利率同比降低了3.1个百分点至10.6%，净利率则同比降低1个百分点至6.3%，降幅相比于毛利率有所收窄。由于近年来越秀获取项目的权益比例持续降低，上半年企业的归母净利润为13.7亿元，同比减少25.2%，归母净利率同比降低了2.3个百分点至2.9%，核心盈利能力有待改善。

【融资渠道相对畅通，财务结构保持稳健】2025上半年越秀地产依旧保持着较为畅通的融资渠道，共完成新的融资约234.3亿元，企业的加权平均融资成本相较于期初进一步降低0.33个百分点至3.16%。期末越秀地产的总有息负债为1038.6亿元，和期初基本持平。持有现金相较于期初减少10.8%至446.4亿元，现金短债比为1.76；扣除监控户存款、非流动的定期存款以及其他受限存款之后，非受限现金295.3亿元，相较于期初减少0.7%，非受限现金短债比1.16，相较于期初降低0.12。此外，越秀地产汇报监管部门的扣预资产负债率64.6%、净资产负债率53.2%，三条红线仍处于绿档，财务较为稳健。

【持续坚持“大商业”业务，上半年平稳发展】越秀地产坚持“大商业”发展战略，2025上半年直接持有商业租赁收入2.68亿元，同比减少9.7%；越秀房托（越秀地产持有40.61%权益）实现营业收入9.66亿元，同比减少6.6%；越秀服务（越秀地产持有67.81%权益）实现营收约19.62亿元，同比增长0.1%。在商业运营方面，越秀地产在2025年中期的在租商业物业面积109.9万平米。越秀服务在2025上半年继续保持着稳健的增长，在管面积相较于期初增长了4.3%至7231万平米，新增合约面积596万平米，“大商业”业务整体平稳发展。

销售

销售额逆势增长

三大一线城市占比达80.5%

2025上半年越秀地产实现合同销售额615亿元，同比增长11%，在行业下行的背景下实现了逆势增长，完成全年1205亿元销售目标的51%，位列克而瑞《2025上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》全口径金额榜第八名。销售面积为146万平，同比减少了22.3%，销售均价同比提升了42.8%至42123元/平米。

越秀地产销售均价的大幅提升主要是因为企业的销售额有80.5%位于一线城市，北京、广州、上海作为企业销售额的TOP3城市，单城的销售额都突破了100亿元，其中北京将近200亿元。而从区域分布来看，由于企业在北京市场的发力，北方区域的销售额占比增加至33.8%，其次则是华东区域的27.8%，大本营的大湾区区域占比则降低至27.4%。

投资

聚焦一二线核心城市

大量进行合作拿地

2025上半年越秀地产新增13宗地块，总建面约148.4万平，同比减少13.8%。权益投资额109.6亿元，新增土储建面权益比例为35.6%，相较于2024年降低了16.6个百分点，创下了近年来的最低值。权益比例的降低主要是因为企业大量进行了合作，所有新增项目的权益比例均低于60%，且仅有5个项目权益比例超过50%。

从布局来看，越秀地产基本聚焦核心一二线城市，一线城市拿地建面占比67.9%，其中北京单城新增64.68万平米，占比达到了43.6%；二线则集中于西安和杭州。从区域分布来看，越秀地产在北方、大湾区、华东和中西部的拿地建面占比分别为43.6%、25.2%、17.3%和13.9%。

截至2025年中期，越秀地产总土储建面2043.1万平，以建面计，94%分布在一线城市和重点二线城市。从区域分布来看，39%的土储位于大湾区，中西部、华东和北方地区分别占比26%、19%和16%，足以支撑企业未来两三年的发展。

盈利

已售未结资源持续减少

核心盈利能力待改善

2025上半年越秀地产营业总收入475.7亿元，同比增长34.6%；其中，物业销售结转收入440.3亿元，同比增长34.2%。期末包含合营及联营公司项目的已售未入账销售额1490亿元，相较于期初继续减少12.4%；合同负债相较于期初减少16.7%至698亿元。但与近两年的结转规模对比来看，已售未结资源仍较为充裕，可以保障近期结转收入的稳定。

盈利能力方面，毛利润同比增长4.4%至50.6亿元，毛利率10.6%，同比降低了3.1个百分点。净利润同比增长了16.1%至29.8亿元，增幅比毛利润更大主要是因为上半年企业计提的存货减值同比减少了50.4%至5.3亿元；净利率6.3%，同比降低1个百分点。但是由于近年来越秀获取项目的权益比例整体降低，上半年企业的归母净利润为13.7亿元，同比减少25.2%，归母净利率同比降低了2.3个百分点至2.9%，核心盈利能力有待改善。

负债

融资渠道相对畅通

财务结构保持稳健

2025上半年越秀地产依旧保持着较为畅通的融资渠道，共完成新的融资约234.3亿元，包括境内融资约人民币198.5亿元，以及境外融资约人民币35.8亿元，企业的加权平均融资成本相较于期初进一步降低0.33个百分点至3.16%。

期末越秀地产的总有息负债为1038.6亿元，和期初基本持平。短期有息负债253.9亿元，占比为24.4%，相较于期初提升了2个百分点。持有现金相较于期初减少10.8%至446.4亿元，现金短债比为1.76；扣除监控户存款、非流动的定期存款以及其他受限存款之后，非受限现金295.3亿元，相较于期初减少0.7%，非受限现金短债比1.16，相较于期初降低0.12。此外，越秀地产汇报监管部门的扣预资产负债率64.6%、净资产负债率53.2%，三条红线仍处于绿档，财务较为稳健。

多元化

持续坚持“大商业”业务

上半年平稳发展

越秀地产坚持“大商业”发展战略，2025上半年直接持有商业租赁收入2.68亿元，同比减少9.7%；越秀房托（越秀地产持有40.61%权益）实现营业收入9.66亿元，同比减少6.6%；越秀服务（越秀地产持有67.81%权益）实现营收约19.62亿元，同比增长0.1%。

在商业运营方面，越秀地产在2025年中期的在租商业物业面积109.9万平米，其中写字楼约占44.4%，商业物业约占45.9%，停车场及其他约占9.7%。越秀服务在2025上半年继续保持着稳健的增长，在管面积相较于期初增长了4.3%至7231万平米，新增合约面积596万平米，“大商业”业务整体平稳发展。